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房地产市场也分“级”。

原来业内公认的是三级市场，即：

土地市场为第一级，新房市场为第二级，二手房市场为第三级。

但若按实际市场情况来划分，现在的天津楼市其实已经进入“四级市场”——

一级市场——土地

政府是独家卖方，开发商是买方。

基本属于非市场化市场，地价由政府主导，不会跟市场同频波动，只会在某个阶段集中体现出来。

比如这两年的低地价、低容积率回归。

都不是这一两年市场所致，而是这一轮周期调整至今的结果。

甚至很多地都是非市场化成交。

比如去年天津卖的77宗宅地中，就有约18%是城更的地。这些地的地价都不包含城市更新成本，仅为市场地价的30%。

除此，还有超一半国企“托底”的地。



所以这一级市场，虽受市场影响，但不会突破“底线”。

三级市场——二手房

二手房是“食物链”的底端，属于完全市场化的市场，价格随行就市。

受政策和情绪面影响非常大。

政策一激、情绪一上头，就会立马反应。

竞敌也多。尤其在行情不景气的当下，简直是“四面楚歌”。

以致于天津一二手房的“喇叭口”越拉越大。

价差已经高达77%。



甚至很多二手房的价格已经低于地价。

业主找不到锚点，价格很混乱。

二级市场——普通新房

随着这几年天津产品迭代的提速，造成了一个罕见现象——“二三四代”产品同台。

其中，二代老产品的比例是49%。

这部分房子属于新房，且基本已经是现房，产品没有优势，价格受二手房冲击严重。

尤其同小区有二手房在售的，相互拉踩、相互拖拽。

根本逃不开降价这条路。

比如，雍祥园、西派国印，现在已经跟二手房同一价格体系。

甚至比二手房价格还有优势。



四级市场——超级新房

房地产市场的悖论，行情越差，产品越好。

这两年体现得尤为明显。

日趋激烈的内卷环境，也倒逼出了一个新流派——超级新房。

突出特点就是：高颜值、高配置、高得房率，创新度拉满，产品展示力更强。

2万+的房子都能做出3万+，甚至4万+的展示力。

让买房人越看越心动，难以抗拒。

价格上也跟普通新房不同，受二手房影响较小。

超级新房分两类，要么跑量，要么扛价。

比如龙曜城|凤鸣、建投誉河院、中建理想城、上东金茂锦棠……都是靠超级产品出圈，卖成了爆款。

这四盘都已进入去年全市成交套数TOP10。

撑起了天津楼市的头部流量。



仅上东金茂智慧科学城一盘，去年就贡献了1043套、25亿元。遥遥领先拿下全市“三冠王”。

据说金茂10号地还要做棠系2.0，会打造全实景体验式示范区。

而保利津门天珺则属于扛价代表。

项目靠出众产品，立住了板块价格扛把子。



粗略统计，天津目前的超级新房就50个，占比仅10%，所以还是“蓝海”。

不受其他市场影响，跟一级市场一样保持相对稳定。

只有待占比超过20%，才会引发超级新房与超级新房的PK竞争。

当然，土地、普通新房、二手房、超级新房，这四级市场并非独立存在，而是环环相扣。

相互依存又相互博弈。

作为开发商可以抓住超级新房的市场机会。

而对于价格敏感型买房人来说，二手房和普通新房，现下正有“捡漏”机会。



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